Les pouvoirs locaux doivent mener une politique de transformation des logements, en augmentant par exemple le nombre d’unités mais en réduisant leur taille, ressort-il de la deuxième étude d’ING consacrée au «défi du logement pour les communes».
Existe-t-il un lien entre la pression démographique dans une commune et le prix de l’immobilier? C’est une question à laquelle les économistes de la banque ING ont tenté de répondre en analysant les revenus et les prix de l’immobilier dans les 589 communes du pays entre 2005 et 2014. Et la réponse est, forcément, déroutante… Non, prix de l’immobilier et pression démographique ne sont pas toujours liés.
De même, les communes dont la population a augmenté de manière significative «ne sont pas pour autant toutes caractérisées par une hausse plus forte de l’immobilier.» Exemples à Charleroi et Ciney : alors que la population de la capitale du Condroz a augmenté de 11%, la plus grande ville de Wallonie a perdu 3% de sa population. Toutes deux ont pourtant connu une évolution des prix de 44%.
Par contre, l’étude adresse un message clair aux communes. Elle met notamment en lumière que seule une politique active de transformation des logements existants en unités plus petites peut, «en en augmentant drastiquement l’offre, améliorer leur accessibilité». Une régulation par la quantité semblant plus appropriée qu’une régulation par les prix.
Améliorer l’offre
«Favoriser ou non les projets intéressant les investisseurs est une décision politique où l’équilibre entre un meilleur accès au logement et un meilleur accès à la propriété doit être trouvé», explique Philippe Ledent, économiste chez ING. «Il est inutile de chercher à compenser par des subterfuges l’écart qui s’est creusé entre la capacité d’emprunt des candidats acheteurs et le prix des logements, ce qui ne fait que maintenir une pression sur les prix.»
L’étude d’ING montre par ailleurs que le vieillissement de la population devrait toutefois inciter les autorités communales à «orienter leur politique de l’habitat et du logement de manière à répondre à cette demande», avec là encore la transformation de logements existants en unités plus petites et des innovations urbanistiques adaptées à une population vieillissante.
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